Mit vizsgál a NAV a magánszemély ingatlanértékesítésekor?

A NAV ellenőrzési gyakorlatában kiemelt kérdés, hogy az adott ingatlan értékesítése mögött egyszerű magánvagyon-értékesítés vagy tudatos, ellenérték elérésére irányuló gazdasági tevékenység áll-e.

Jellemzően magánvagyon értékesítésének minősülhet például az az eset, amikor valaki költözés miatt értékesíti lakóingatlanát, öröklés útján szerzett ingatlant ad el, vagy megváltozott élethelyzetére tekintettel válik meg korábbi ingatlanától. Adójogi szempontból ugyanakkor eltérő megítélés alá eshet az a tevékenység, amelynek keretében valaki eleve továbbértékesítési céllal vásárol ingatlant, azt felújítja vagy fejleszti, majd jövedelemszerzés céljából, haszonnal értékesíti. Különösen indokolt lehet a tevékenység gazdasági jellegének vizsgálata abban az esetben, ha az ilyen ügyleteket rendszeresen, ismétlődő jelleggel folytatja.

A NAV ugyanazt az ingatlanügyletet az Szja tv. és az Áfa tv. alapján eltérő szempontok szerint is vizsgálhatja.

Az Szja tv. esetében elsősorban azt kell meghatározni, hogy az értékesítés gazdasági tevékenységnek minősül-e. Az értékesítés abban az esetben tekinthető gazdasági tevékenységnek, ha az üzletszerű, illetőleg tartós vagy rendszeres jelleggel történik, amennyiben ellenérték elérésére irányul, vagy azt eredményezi, és annak végzése független formában történik. Amennyiben az ingatlanértékesítés gazdasági tevékenységnek tekinthető, úgy az abból származó jövedelem önálló tevékenységnek minősül, és a személyi jövedelemadó mellett szociális hozzájárulási adót is kell a magánszemélynek fizetni.

Az Áfa tv. alapján kérdés, hogy az értékesítő gazdasági tevékenységet végzett-e, és ennek következtében felmerül-e áfafizetési kötelezettség. Az áfás minősítésnél a NAV nemcsak az értékesítések számát, hanem azok teljes gazdasági hátterét is vizsgálja. Egyetlen ingatlan eladása mögött is megállapítható a gazdasági tevékenység, ha például az ingatlant kifejezetten továbbértékesítésre vásárolták, beruházással növelték az értékét, majd megszervezték a haszonszerzésre irányuló értékesítést. Emellett az Áfa tv. szerinti sorozatjellegű értékesítés is önálló vizsgálati szempont.

Mire figyel az adóhatóság?

Az ellenőrzés során a NAV a tényleges gazdasági tartalom feltárására törekszik. Ennek részeként vizsgálhatja többek között:

• mi volt az ingatlan megszerzésének célja: saját vagy családi használat, esetleg továbbértékesítés és profitszerzés;
• mennyi ideig volt az ingatlan a tulajdonosnál: a rövid birtoklási idő üzleti célú továbbértékesítésre utalhat;
• történt-e értéknövelő beruházás: felújítás, fejlesztés vagy közművesítés, és ezek megfelelően dokumentáltak-e;
• hogyan történt az értékesítés: milyen marketing- és értékesítési eszközöket, illetve üzleti struktúrát alkalmaztak;
• létezett-e előre kialakított üzleti modell: volt-e tudatos gazdasági koncepció és pénzügyi számítás;
• mennyire rendszeresek az ügyletek: a NAV a korábbi és kapcsolódó ingatlanértékesítéseket is vizsgálhatja.

A lényeg tehát nem pusztán az, hogy hány ingatlant értékesített valaki, hanem az, hogy mi volt az értékesítés valódi gazdasági tartalma. Egy örökölt lakás egyszeri eladása és egy továbbértékesítési céllal megvásárolt, felújított ingatlan eladása formailag ugyanaz az ügylet, gazdasági tartalmuk azonban lényegesen eltérhet.

Ingatlan értékesítése előtt érdemes körültekintően megvizsgálni az ügylet adózási vonzatait, hiszen az adókötelezettséget számos körülmény befolyásolhatja. A SALDO Zrt. okleveles adószakértői készséggel segítenek az ingatlanértékesítéshez kapcsolódó áfa-, és szja-kötelezettség helyes meghatározásában. Forduljon bizalommal szakértőinkhez a szakertoitanacsadas@saldo.hu e-mail-címen!